BAULAND – ERSCHLOSSEN – TEILERSCHLOSSEN – NICHT ERSCHLOSSEN

13.02.2017.

Im Zusammenhang mit dem Recht zu bauen ist der Begriff der Erschließung von besonderer Bedeutung. Damit ein Grundstück als erschlossen gilt, erst dann kann es bebaut werden, müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein. Dazu gehören: die Anbindung an das öffentliche Straßennetz sowie die Versorgung mit Strom, Wasser und Abwasser in erforderlichem Maße. Daneben gibt es noch weitere Erschließungsleitungen, die nicht immer zwingend vorhanden sein müssen. Das sind die Leitungen für Telekommunikation (Telefon, DSL, Kabelfernsehen), Gas und Fernwärme.
Wenn nur einige dieser Kriterien erfüllt sind, gilt ein Grundstück nur als teilerschlossen.

Vorgaben an die Versorgung und Entsorgung
Die planungsrechtlichen Forderungen sind in den Länderbauordnungen durch spezielle Vorgaben an die Ver- und Entsorgung ergänzt. Viele Bauherren setzen auf ein voll erschlossenes Grundstück, weil sie keine Erschließungskosten zahlen wollen. Jedoch muss man beachten, dass die notwendigen Versorgungsleitungen und Verkehrswege nur am Grundstück anliegen müssen. Wenn sie in bestimmter Entfernung am Grundstück vorbeigeführt werden, gilt es trotzdem als erschlossen und nicht nur teilerschlossen, wie man meinen könnte. Mancherorts gilt ein Grundstück bereits als erschlossen, wenn sich Versorgungsleitungen und die Straßenanbindung in einem Radius von 100-150 Metern befinden.

Teilerschlossene und nicht erschlossene Grundstücke
Als teilerschlossen gilt ein Grundstück, das noch nicht ganz für den Bau geeignet ist, weil es z. B. zwar an ein öffentliches Straßen- oder Wegenetz angeschlossen ist, aber noch keine Stromleitungen oder Abwassersysteme installiert worden sind. Die Kosten für eine vollständige Erschließung müssen in die Bauplanung mit einberechnet werden. Ein Grundstück wird als nicht erschlossen bezeichnet, wenn keines der Erschließungskriterien erfüllt ist. Man bezeichnet es dann als Rohbauland.

Nicht erschlossen, teilerschlossen, erschlossen: Kostenaufwand
Die Kosten für eine Grundstückerschließung sind nicht unerheblich und müssen zu einem Großteil vom Grundstückseigentümer getragen werden. Zwar übernehmen die Kommunen stets einen Teil der Erschließungskosten, jedoch ist ihr Anteil in der Regel sehr gering. Da aber meist mehrere Grundstücke gleichzeitig erschlossen werden, verteilen sich die Gesamtkosten auf die Eigentümer. In welchem Verhältnis die Kosten verteilt werden, hängt von der Nutzungsart und der Grundstücksgröße ab und inwieweit ein Grundstück bereits erschlossen, also teilerschlossen ist. Beispielsweise muss man mit höheren Erschließungskosten rechnen, wenn es um ein gewerblich genutztes Grundstück geht. Dagegen sind Grundstücke „im Grünen“ verhältnismäßig günstig zu erschließen.

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